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福州二手房评估价怎么算 网签价、评估价、销售价是什么意思

  房屋交易过程中,不仅会出现各种“费”“金”“税”,当然还有*我们要讲的“价”,总之一句话,都与钱有关。房屋交易过程中的网签价、过户指导价、评估价、销售价这四种“价”的不同,每一个都意义非凡。

  网签是新房和二手房交易中都要经历的一个环节,经历过网签环节的房屋交易,是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障,一旦网签成功,便在管理系统上留下记录,让以后的房屋走向和交易更加透明。而网签价就是在这里产生的。

  所谓“网签价”是指在网管局系统里体现的销售价格,是“网签合同”上约定的价格。这个价格一般而言要比实际销售价低,但又不低于较低过户指导价。

  过户指导价主要是针对税费的一项政策,是由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。

  即过户指导价是政府给出的强制性的价格范围。不同区域、同区域不同小区、同小区不同楼层的过户指导价都可能是不一样的。房子的价格在过户指导价的合理区间内,且在没有其他因素影响的情况下,是可以顺利完成过户的。

  又因为过户指导价是为了避免房价过低导致避税行为而制定的一项策略,所以如果房价超出过户指导价,就会不同程度的缴纳更多的税费。过户指导价的具体价格标准和缴税实施标准一般在各地政府部门或者税务部门都是可以查到的。

  评估价是以市场交易价格为基础,根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。由于估价方法不同,所以得出的价格也会有所差别。但是,差别也不会太离谱,评估价一般是房屋销售价的七八成。

  关于评估价的另一个核心在于,二手房交易过程中,房屋评估价是银行判断审批贷款额度多少的一个标准,所以很多人为了多获得贷款,减小购房压力,常常会抬高评估价,但是这种做法存在一定的风险。

  销售价的交易对象是购房者和开发商或者是购房者和二手房卖家,销售价是指购房者*终支付给卖家的总金额,是房屋的实际销售价格,比如出价100万的房子,*终以97万销售,那么销售价就是97万。一般而言,销售价与网签价、评估价、过户指导价会有所差别。

  我们知道,买二手房向银行申请贷款或者缴纳二手房交易税费的时候,需要对该房屋进行评估,会产生一个评估价。那么,哪些因素会影响评估价的高低呢?评估价越高越好吗?

  区域因素主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素,而小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质,也直接关系房价高低。

  房屋因素主要包括房屋的新旧、楼层高低、朝向好坏、户型格局、装修好坏、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等,都会对房屋的评估价造成影响。具体如下:

  房屋利用率越大,价钱越高。(计算方法:房本测绘页中公摊系数,公摊系数越小,房屋利用率越大)

  此外,房屋的面积、户型、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估值的高低。

  一些城市缴纳的交易税费如增值税、契税等,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例。简单的说,评估价越高,缴纳的税费也越多。评估价低,意味着缴纳的税费少。

  由于二手房首付款=实际销售价-贷款额度,贷款额度=评估价×(1-首付比例),因此,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。评估价低,贷款的额度小,首付款方面,需要多掏点现金。

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